转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权

根据财税【2016】47号文，《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》中规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

此条规定是指：2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，均可以选择适用简易计税方法，差额缴纳增值税，按照5%的征收率计算缴纳。如果纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用全额计征，一般纳税人按照税率9%计算缴纳增值税，小规模纳税人按照3%征收率计算缴纳增值税。

举例：1、A企业为一般纳税人，2015年10月取得一块土地使用权，价款为800万元，未进行开发建设，2016年8月，对外转让取得收入1800万元，则应如何计算缴纳增值税？

分析：A企业取得土地使用权是在2016年4月30日前，可选择简易计税方法，也可采用一般计税方法。

若采用简易计税方法，则按照差额计算缴纳：

应缴增值税=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62万元

若采用一般计税方法，则按照全额计算缴纳：

应缴增值税=1800/（1+9%）*9%=148.62万元

举例：2、B企业为小规模纳税人2015年10月取得一块土地使用权，价款为800万元，未进行开发建设，2016年8月，对外转让取得收入1800万元，则应如何计算缴纳增值税？

分析：B企业取得土地使用权是在2016年4月30日前，可选择简易计税方法，也可采用一般计税方法。

若采用简易计税方法，则按照差额计算缴纳：

应缴增值税=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62万元

若采用一般计税方法，则按照全额计算缴纳：

应缴增值税=1800/（1+3%）*3%=52.43万元

特别说明：不论是一般纳税人还是小规模纳税人，采用简易计税方法差额缴纳增值税的，应注意以下问题：

1、会计处理原则为：企业出售无形资产,应该将取得的价款与该无形资产账面价值(成本减去累计摊销和已计提的减值准备)的差额,作为资产处置利得和损失,计入当期损益(资产处置损益)，分录如下：

借: 银行存款

无形资产减值准备

累计摊销

贷:无形资产

资产处置损益(或借记)

应交税费--应交增值税(销项税额)

2、差额征税发票开具注意事项：

销售方通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印「差额征税」字样。

因票面税率、金额、税额没有比例关系，税率栏显示「***」，税额栏显示的金额=（票面价税合计数-备注栏差额扣除额）÷（1+5%）×5%。

二、转让2016年5月1日后取得的土地使用权

转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须使用一般计税方法，且不适用扣除土地使用权原价的差额计税，应当按照转让无形资产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，一般纳税人按照税率9%计算缴纳增值税，小规模纳税人按照3%征收率计算缴纳增值税。

举例：3、C企业为一般纳税人，2016年10月取得一块土地使用权，价款为800万元，未进行开发建设，2017年8月，对外转让取得收入1800万元，则应如何计算缴纳增值税？

分析：C企业取得土地使用权是在2016年4月30日后，只可采用一般计税方法，按照全额计算缴纳增值税。

应缴增值税=1800/（1+9%）*9%=148.62万元

举例：4、D企业为小规模纳税人2016年10月取得一块土地使用权，价款为800万元，未进行开发建设，2017年8月，对外转让取得收入1800万元，则应如何计算缴纳增值税？

分析：D企业取得土地使用权是在2016年4月30日后，只可采用一般计税方法，按照全额计算缴纳增值税。

应缴增值税=1800/（1+3%）*3%=52.43万元

综上述一和二项，企业在申报纳税时，按照转让无形资产进行账务处理，填写申报表按以下规则填写：

1、无论一般纳税人还是小规模纳税人，选择简易计税，则在增值税纳税申报表附列资料（一）（本月销售情况明细）中9b行进行填列（5%征收率的服务、不动产和无形资产）；

2、如果是一般纳税人选择一般计税方法，则在增值税纳税申报表附列资料（一）（本月销售情况明细）中第4行填列（9%税率的服务、不动产和无形资产）；

3、如果是小规模纳税人选择一般计税方法，则在增值税纳税申报表附列资料（一）（本月销售情况明细）中第12行填列（3%税率的服务、不动产和无形资产）。

三、房企转让2016年5月1日后取得自行开发的土地使用权

根据《国家税务总局关于发布房地产企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

此条规定明确了：2016年5月1日后取得土地使用权的房企应该按照一般计税方法缴纳增值税，取得的土地价款可以进行抵扣，应当随着销售额的确认，逐步扣除：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可售建筑面积）*支付的土地价款

允许抵扣的税额，应借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

以上是根据企业不同的业务情况进行分析，企业在转让土地使用权时，应分清属于哪种情形，按照不同的要求进行选择，做好税务筹划工作。